Рынок загородных и малоэтажных жилых комплексов является одним из самых молодых и перспективных сегментов рынка жилья московского региона. По мере расширения столицы жилищное строительство неизбежно смещается в область и, очевидно, что в ближайшие годы эта тенденция будет только усиливаться. Однако до недавнего времени жилье в Подмосковье было представлено в основном двумя стандартными форматами – многоквартирными домами в подмосковных городах и коттеджными поселками за их пределами.
Однако строительство коттеджей часто оказывается далеко не самым оптимальным вариантом освоения загородных земель, в первую очередь, за счет малого выхода полезных площадей и, как следствие, их высокой стоимости. Это обстоятельство привело к активному развитию двух других форматов загородного жилья – таунхаусов (ему посвящено отдельное исследование от IRN.RU), а также загородных и малоэтажных жилых комплексов.
В отличие от таунхаусов, представляющих собой сблокированные коттеджи высотой 2-3 этажа, загородные и малоэтажные жилые комплексы – это квартирные дома, как правило, не выше 5-7 этажей (в отдельных случаях до 8-10). Они располагаются в черте подмосковных населенных пунктов или за их пределами, нередко находятся недалеко от лесных массивов или водоемов, т.е. в окружении живописных пейзажей.
Этот сегмент получил более-менее заметное развитие в последние три года, предшествующие кризису. До недавнего времени он включал в себя преимущественно элитные загородные комплексы с большими метражами квартир, расположенные на традиционно престижных и дорогих направлениях Подмосковья. Ухудшение экономических условий осенью 2008 г. привело к смещению спроса в пользу доступного жилья и, как следствие, выходу на рынок большого количества экономичных проектов.
К настоящему моменту в Московской области и соседних регионах насчитывается уже 65 таких комплексов, включающих 586 корпусов и расположенных в двадцати двух направлениях Подмосковья в радиусе 115 км от Москвы. Какие проекты есть на рынке, и каковы их свойства? Какая ценовая политика в этом сегменте? Как зависит стоимость квартир от местоположения, размера комплекса и площади жилья, степени готовности комплекса и обеспеченности его инфраструктурой? На все эти вопросы отвечает данное исследование.
Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку загородных и малоэтажных жилых комплексов Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов в 4 квартале 2011 года. Оно дает полное представление об объемах предложения, свойствах жилья и уровне цен в этом сегменте, включает подробную характеристику каждого комплекса с указанием площади квартир, материала и стадии строительства, наличия паркинга и объектов инфраструктуры, а также многое другое.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый объект, отдельно выделен застройщик (если он занимается продажами), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты застройщиков загородных и малоэтажных жилых комплексов.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями квартир, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору жилья. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один объект над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка загородных и малоэтажных жилых комплексов Подмосковья, средние значения различных параметров объектов, распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена за 4 кв. 2011 г.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных категорий объектов, например, расположенных по различным шоссе, различной удаленности от МКАД, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации.
2. Цены в жилых комплексах.
В этом разделе дается подробный перечень всех жилых комплексов с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды в условиях изменения конъюнктуры рынка, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентных объектах, а также о перспективах дальнейшего развития разных жилых комплексов в новых условиях.
3. Застройщики и продавцы жилых комплексов.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией поселков, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
4. Паспорта объектов.
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных загородных и малоэтажных жилых комплексов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов загородных и малоэтажных жилых комплексов. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для нового дома в зависимости от его класса и расположения: набор квартир по комнатности, площади квартир, объем инфраструктуры, количество машиномест и т.п. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка.
Исследование площадки под застройку в подмосковном Щелково, около 300.000 кв.м.