Ухудшение экономических условий серьезно отразилось на рынке недвижимости и, в частности, на сегменте коттеджных поселков. Если в предыдущие годы он активно развивался, что выражалось в ежегодном увеличении объемов строительства и предложения, положительной динамике цен, выходе на рынок новых игроков, то с наступлением кризиса ситуация резко изменилась. В первую очередь это связано с тем, что коттеджный рынок как один из наиболее дорогих сегментов недвижимости имеет сравнительно невысокую емкость спроса и достаточно ограниченный круг покупателей. Снижение уровня жизни населения, ухудшение условий кредитования – все это привело к изменениям в структуре спроса, потребительских предпочтений и ценовых ожиданий покупателей.
Это в свою очередь отразилось на объемах и структуре предложения загородного жилья, а также на динамике цен. Примечательно, что вследствие большей инертности загородного рынка по сравнению с квартирным жильем, в первый год после кризиса средний запрашиваемый уровень цен в коттеджных поселках практически не изменился. Отрицательная коррекция стоимости загородного жилья стала очевидной во второй половине 2009 года, в то время как на рынке квартир цены уже начали стабилизироваться. В результате к весне 2010 года снижение стоимости жилья в коттеджных поселках составило 20%, а уровень цен на столичные квартиры, наоборот, вырос на 8%. Какие изменения произошли на загородном рынке с весны 2010 года, в каких сегментах и поселках стоимость жилья увеличилась, а где, напротив, продолжила снижаться, как застройщики среагировали на стабилизацию экономических условий и оживление спроса, – на все эти вопросы отвечает данное исследование.
Оно включает в себя все заявленные на рынке, активно застраиваемые и продаваемые коттеджные поселки Подмосковья и соседних областей, в которых предлагаются на продажу отдельные коттеджи и участки с подрядом (первичный рынок). Данное исследование не включает поселки, в которых на продажу предлагаются только участки без подряда, а также таунхаусы. Этим сегментам посвящены отдельные исследования в контексте рынка земли или рынка таунхаусов Московского региона.
Данное исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку коттеджных поселков Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов, и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом виде, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние коттеджного рынка в 4 квартале 2010 года, а также приводится сравнение со 2 кварталом 2010 года и 3 кварталом 2009 года. Во-первых, это сравнение нынешнего уровня цен с ценами 2 квартала 2010 года по всем поселкам, которые были представлены на рынке как во 2 квартале текущего года, так и в настоящее время. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитических распределений с 3 квартала 2009 года по 2 квартал 2010 года, а также со 2-го по 4 квартал 2010 года. Это позволяет сопоставить динамику объемов предложения и стоимости коттеджного жилья в условиях падения рынка в 2009 году и оживления спроса в 2010 году.
В данном исследовании предусмотрен еще один важный момент. В списке компаний, реализующих каждый поселок, отдельно выделен застройщик этого поселка (если его удается установить, т.к. в ряде случаев застройщик вообще никак не «светится» на рынке), а отдельно – посредники и уполномоченные риэлторы. Этот момент будет особенно полезен для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты именно застройщиков поселков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров, поставщиков смежных товаров и услуг. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями коттеджей, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору дома. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из трех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка коттеджных поселков Подмосковья, средние значения различных параметров поселков, распределения количества, площади и цен поселков по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за 3 квартал 2009 года – 2 квартал 2010 года, а также за 2-4 кварталы 2010 года.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных классов коттеджных поселков, например поселков по различным шоссе, удаленности от МКАД, объему инфраструктуры, а также понять в первом приближении, как разные параметры поселков сказываются на цене и насколько они распространены в текущей ситуации. Помимо этого, данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные коттеджному рынку в условиях оживления спроса на жилье. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям, в каких сегментах сохранились прежние объемы предложения, а где они начинают расти; что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных классов коттеджных поселков.
2. Поселки, цены, продавцы
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на коттеджи и участки с подрядом, а также уровня цен во 2 квартале 2010 года. По каждому поселку указаны компании-продавцы, отдельно выделены застройщики поселков.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды, понимания поведения застройщиков в изменившихся экономических условиях, определения ценового «дна» и потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, классам поселков. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентах, а также о перспективах дальнейшего развития разных поселков в новых условиях.
3. Паспорта поселков
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных коттеджных поселков, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров.
Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов коттеджного рынка. Например, с помощью него можно получить более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Или определить оптимальные параметры для своего поселка (с учетом сложившейся ситуации) в зависимости от его класса и расположения: вид разрешенного использования земли, размер участков, площади домов, материал, уровень отделки, объем инфраструктуры, обеспеченность коммуникациями. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов. Все это служит основой для оптимизации концепции застройки и создания продукта, максимально отвечающего потребностям рынка в новых условиях.
Рекламно-информационная поддержка ЖК «Яблоневый посад» (г.Ярославль).