Оживление рынка таунхаусов после тяжелого периода спада, последовавшего за кризисом 2008 г., началось в 2010 г. Именно тогда спрос начал расти, что привело к активизации застройщиков, выходу на продажу новых проектов и даже некоторому росту цен в отдельных сегментах загородного рынка.
За 2011 г. количество поселков таунхаусов в продаже заметно выросло – почти на 37%: со 103 до 141 проекта. Следующий скачок произошел с осени 2013 г. по осень 2014 г., когда объем предложения увеличился на 18%: со 142 до 168 поселков с таунхаусами и дуплексами. Прирост объемов предложения поддерживался ростом спроса на таунхаусы. Востребованность этого сегмента объясняется тем, что квартиру-секцию можно приобрести намного дешевле, чем, скажем, коттедж или участок с подрядом. К тому же поселки таунхаусов зачастую характеризуются хорошей транспортной доступностью и близостью к инфраструктуре, т.к. в большинстве своем они находятся в радиусе 30 км от МКАД и нередко строятся рядом с крупными населенными пунктами Новой Москвы и Подмосковья.
За последние полгода – с осени 2014 г. по весну 2015 г. – объем предложения таунхаусов уменьшился из-за резкого сокращения новых проектов. Стагнация загородного рынка усилилась вследствие ухудшения геополитических и экономических условий в 2014 г. В результате многие застройщики заняли выжидательную позицию: приостановили работу по новым поселкам, сосредоточившись на завершении строительства и продаж уже начатых проектов. По состоянию на весну 2015 г. на первичном рынке таунхаусов насчитывалось 159 поселков, и цены во многих из них выросли вслед за девальвацией рубля. При этом новые проекты, которые вышли на продажу, почти в два раза дешевле активно строящихся поселков.
Какие проекты выходят на рынок, где сосредоточено новое строительство, как меняются площади земельных участков и квартир-секций, в каких сегментах цены растут, а в каких – стоят на месте или снижаются? Ответы на все эти вопросы содержит данное исследование.
Это исследование представляет собой своеобразный каталог, справочник или «энциклопедию» по рынку таунхаусов Москвы, Новой Москвы и Подмосковья. Оно построено по принципу минимизации «лишних» слов и предоставляет максимум фактической информации, основанной на первичных данных. Вся информация представлена в цифровом, табличном и графическом видах, с минимумом необходимых словесных пояснений.
В исследовании, которое вы держите в руках, рассматривается состояние рынка таунхаусов весной 2015 г. в сравнении с осенью и весной 2014 г. Во-первых, это сравнение текущего уровня цен с осенними ценами 2014 г. по всем поселкам, которые предлагались на продажу в этот период. Во-вторых, это динамика всех показателей рынка и аналитические распределения за последний год (весна 2014 г., осень 2014 г., весна 2015 г.). Это позволяет понять динамику объемов предложения и стоимости квартир-секций в таунхаусах Москвы и Подмосковья в 2014-2015 гг.
Помимо этого, в данном исследовании выделены застройщики поселков (отделены от посредников и уполномоченных риэлторов), что позволяет оценить текущее состояние отдельных компаний, их активность на строительном рынке, политику ценообразования и продаж. Кроме того, эта информация будет особенно полезна для поставщиков стройматериалов и смежных услуг, которых интересуют координаты застройщиков.
Данное исследование предназначено, в основном, для профессиональных участников рынка – девелоперов, застройщиков, риэлторов, инвесторов, банкиров. Хотя по опыту прошлых лет подобный каталог оказывается востребованным и частными инвесторами или покупателями таунхаусов, для которых приобретение данного исследования оказывается намного дешевле оплаты услуг посредников по подбору дома. В исследовании не делаются попытки навязать какую-то одну точку зрения на рассматриваемый рынок или превознести один поселок или микрорайон над другим. Напротив, каждому пользователю предоставляется вся необходимая информация для формирования собственной точки зрения и собственных выводов.
Исследование состоит из четырех основных блоков:
1. Аналитические данные.
В этом разделе приведены общие характеристики рынка таунхаусов Москвы, Новой Москвы и Подмосковья, средние значения различных параметров, характерных для поселков и микрорайонов таунхаусов, а также распределения количества, площади и цен объектов по каждому параметру, взаимозависимости параметров. Информация этого раздела представлена в динамике за осень – весну 2014 г., а также осень 2014 г. – весну 2015 г.
Этот раздел является необходимым для получения общих представлений о данном сегменте рынка недвижимости. С помощью него можно быстро провести сравнительный анализ разных классов поселков или микрорайонов с таунхаусами, например, расположенных в Москве, Новой Москве и Подмосковье, по различным шоссе и удаленности от МКАД, объему инфраструктуры, а также понять в первом приближении, как разные параметры объектов сказываются на цене и насколько они распространены.
Помимо этого данный раздел позволяет отметить основные тенденции, характерные для рынка таунхаусов за последний год. Например, как изменились объемы строительства по разным направлениям и удаленности от Москвы, где сохранились прежние объемы предложения, а где они выросли, что происходит с ценами, и какие перспективы с точки зрения стоимости жилья у разных классов таунхаусов.
2. Цены в поселках.
В этом разделе дается подробный перечень всех поселков с разбивкой по направлениям (шоссе) и указанием текущего уровня цен на таунхаусы, а также уровня цен осенью 2014 г.
В данном разделе также приводится сравнение цен и свойств квартир-секций в продаже отдельно для таунхаусов, отдельно для дуплексов во всех поселках, которые предлагались осенью 2014 г. и весной 2015 г.
Данный раздел является необходимым инструментом для анализа конкурентной среды в условиях изменения конъюнктуры рынка, определения потенциала для роста цен по отдельным объектам, направлениям, классам поселков. Не проводя отдельного исследования для каждого нового места в Москве и Подмосковье, с помощью данных этого раздела в течение 10-15 минут можно составить краткий отчет о наиболее характерном уровне цен в данном месте, об основных конкурентных объектах, а также о перспективах дальнейшего развития разных поселков.
3. Застройщики и продавцы поселков.
Данный раздел содержит контактную информацию о компаниях, которые занимаются реализацией поселков, – застройщиках и риэлторах, включая название компании, телефон и интернет-сайт. Этот раздел будет особенно полезен для поставщиков смежных товаров и услуг, которых интересуют координаты застройщиков поселков.
4. Паспорта поселков
Это наиболее емкий раздел исследования. Фактически он содержит всю базу данных таунхаусов, использованную в данной работе. Паспортом объекта является наиболее полное описание всех его параметров. Данный раздел является необходимым для более детального анализа различных аспектов таунхаусов.
Этот раздел дает более подробное представление о конкурирующих объектах, их сильных и слабых сторонах. Он содержит информацию о свойствах жилья и данные о количестве непроданных домовладений в поселке – отдельно для таунхаусов и отдельно для дуплексов.
Содержание данного раздела позволяет определить оптимальные параметры для своего поселка в зависимости от его класса и расположения: размер участков, площади квартир-секций, материал, уровень отделки, объем инфраструктуры. А также выработать адекватную ценовую политику и заложить определенный уровень эксплуатационных расходов.
Все эти данные служат основой маркетингового задания на проектирование, т.к. позволяют понять, какими свойствами должен обладать поселок, и дают возможность провести примерную оценку экономики проекта.
Обзор перспектив развития российского рынка недвижимости, сравнительный анализ инвестиционной привлекательности по выбранным регионам.