1.1. Рынок загородной недвижимости Подмосковья начал активно развиваться в 1990-х годах. Однако тогда в большей степени преобладала хаотичная застройка, а организованные коттеджные поселки носили единичный характер. Новый импульс развития загородный рынок получил с 2000 года, когда отечественная экономика во многом оправилась от кризиса 1998 года, и спрос на качественное загородное жилье заметно возрос. Фактически с тех пор началась эпоха строительства организованных коттеджных поселков, количество которых с каждым годом продолжает возрастать, как и число операторов этого рынка.

 

Произошедший качественный сдвиг в загородном строительстве обусловлен, прежде всего, возникновением потребности в более комфортном жилье, отвечающем современным запросам потребителей и обладающем следующими свойствами:

- общая концепция застройки, единый архитектурный стиль;

- оптимальное соотношение площади земельных участков и площади возводимых на них домов;

- обеспечение жителей поселка центральными коммуникациями (электро-, водо-, газоснабжение, канализация, московский телефон, выделенная линия Интернет, ТВ);

- единое ограждение и охрана поселка, обеспечение безопасности проживания на его территории;

- возведение объектов инфраструктуры на территории поселка;

- благоустройство территории (пешеходные дорожки, озеленение, освещение и т.п.);

- последующее обслуживание и эксплуатация поселка.

 

По состоянию на конец 2005 года на загородном рынке Подмосковья было представлено более 350 современных коттеджных поселков (строящихся, построенных и заселенных). При этом в 2004 году на продажу было выставлено 140 поселков, предлагающих коттеджи и участки с подрядом на строительство, а в 2005 году – 166 поселков. Причем в 2005 году на рынок вышло 83 новых коттеджных поселка, не представленных на рынке в 2004 году. Другими словами, в сумме в 2004-2005 годах на рынке загородного жилья предлагалось к продаже 223 новых поселка.

 

Об активном развитии сегмента коттеджных поселков в последние годы свидетельствует и рост числа компаний, занимающихся строительством и реализацией коттеджных поселков. В 2005 году по отношению к 2004 году он составил почти 22% (106 компаний против 87 компаний).

 

1.2. Несмотря на бурное развитие коттеджного рынка в последние годы, существует ряд важных особенностей, в отношении которых даже у экспертов этого рынка нет единой точки зрения. Речь идет о следующем:

 

Поиску ответов эти вопросы во многом и посвящено данное исследование.

Многие застройщики в момент разработки концепции будущего поселка задаются вопросом: стоит ли делать инфраструктуру и если да, то какую, и в каком объеме? С одной стороны, намеренье создать в поселке развитую инфраструктуру обычно связано с желанием вывести его на более качественный современный уровень, а также придать поселку дополнительные конкурентные преимущества. Но с другой стороны, возведение объектов инфраструктуры требует от застройщика увеличения начальных инвестиций, а также поднимает вопрос о последующей окупаемости объектов инфраструктуры. Будет ли впоследствии обеспечена нормальная заполняемость объектов инфраструктуры, а также будет ли экономически оправдана их эксплуатация?

 

С точки зрения потенциальных покупателей домов в коттеджном поселке инфраструктура также представляет собой дилемму. С одной стороны, наличие объектов инфраструктуры повышает уровень жизни в поселке. Но с другой стороны, далеко не все объекты инфраструктуры являются столь необходимыми, чтобы за них переплачивать, всегда существует вопрос адекватности последующей стоимости эксплуатации инфраструктуры, а также качества и бесперебойности ее функционирования. В результате, на сегодняшний день даже среди экспертов рынка нет единого мнения относительно того, нужна или нет инфраструктура в коттеджных поселках, какие элементы инфраструктуры обязательны, какие – только желательны, а какие – явно лишние, а также какова оптимальная площадь объектов инфраструктуры в поселках разного класса. Все эти вопросы требуют объективных, непредвзятых ответов.

 

В процессе развития коттеджного рынка приоритеты на нем неоднократно смещались. Так в 1990-е годы преобладала продажа земельных участков, на которых покупатели, как правило, сами возводили дома в соответствии со своими желаниями и возможностями. С началом организованной застройки коттеджных поселков маятник метнулся в сторону продажи готовых домов, построенных по единому стандарту. Однако в этих условиях покупатель нередко не мог найти желаемых дом из скудного ассортимента типовых предложений, а немало неудачно спланированных и построенных домов по несколько лет не могли найти своего покупателя.

 

Сравнительно недавно – в 2002-2003 годах на рынке Подмосковья получила развитие промежуточная схема – продажа земли с подрядом на строительство. Согласно этой схеме, покупателю предлагается и не голая земля, и не готовый дом, а обязательство построить на выбранном участке дом под конкретного клиента. Но как показала практика, схема продажи земли с подрядом не стала панацеей – мнения о ее целесообразности и эффективности разделились. Как и всегда бывает, данная схема имеет свои преимущества и недостатки, и многое зависит от обстоятельств, в зависимости от которых она может оказаться успешной или нет.

 

Каждый застройщик рано или поздно сталкивается с необходимостью эффективно продавать дома в новом поселке, а значит, всячески рекламировать и «раскручивать» свой поселок, продвигать его на рынок. И на этом этапе возникает широкая гамма различных возможностей, связанных с «освоением» рекламного бюджета, однако большое количество потраченных денег далеко не всегда приводит к желаемому результату. Нужно ли создавать поселку брэнд или нет, достаточно ли ограничиться обычной торговой рекламой, или же следует проводить промо-акции, пресс-конференции и иные нестандартные мероприятия, следует ли делать рекламу более рациональной или же, напротив, эмоциональной? У каждого эксперта на этот счет есть свое мнение, однако их обобщение позволить найти объективные ответы на подобные вопросы.